외신도 주목하는 우리나라 부동산 위기?

보통 경제 위기는 정치하는 사람들이 상대방을 공격하기 위해 언론을 활용하여 위기감을 조성하는 게 맞았지만 이번 부동산위기는 외신에서도 주목할 만큼 심상치 않다는 평가입니다. 오늘은 블룸버그 기사와 시카고 대학의 경제학과에서 쓴 글을 요약하고 우리나라 현재 문제점에 대해서 다뤄보겠습니다. 

외신에서 분석한 우리나라 문제점과 현재 시장 상태

불룸버그에서 분석한 우리나라 부동산시장

비규제 금융시장의 취약(그림자 금융시장)
한국은 63조 달러 규모의 세계 부동산 시장에서 위험한 시장으로 주목받고 있습니다. 금리 인상 이후 한국 부동산 시장에 균열이 발생하면서, 금융회사들이 부동산 대출 우려를 표명하고 있습니다.

부동산 부문의 부채 문제
한국의 주요 대출 기관 중 하나의 연체율은 거의 두 배 증가한 6.55%에 달하며, 시티그룹의 이코노미스트들은 800억 달러 규모의 PF(프로젝트 파이낸싱 부채)가 문제에 처해 있다고 분석합니다. 또한, 부동산 부문의 그림자 은행(비규제 금융시장) 자금 조달은 지난해 926조 원으로, 10년 전 대비 4배 이상 증가했습니다.

잠재적인 금융 위기와 대응
정책 입안자들은 대출 보증을 확대하여 시스템의 안정을 도모하였으나, 건설업체 태영건설의 구조조정 발표로 인한 재발 위험이 부각되었습니다. 이 구조조정은 그림자 은행 부담을 더욱 악화시킬 수 있는 요소로 작용합니다.

대안과 장기적 전망
한국은행의 금리 인상 이후 재융자 문제가 대두되었고, 더 높은 조달 비용이 한국 경제에 미치는 영향을 관리하기 위한 정책이 시급합니다. 이에 대한 대응으로, 정부는 필요시 660억 달러의 안정화 패키지를 확대할 준비가 되어 있으며, 최근 수십억 달러의 추가 지원을 통해 이 약속을 지지하고 있습니다.

 

출처

https://www.bnnbloomberg.ca/shadow-banking-stress-in-south-korea-sends-warning-to-global-investors-1.2062360

Shadow Banking Stress in South Korea Sends Warning to Global Investors - BNN Bloomberg

 

Chicago Booth Review: 미국 시카고 대학 경제지

주택 시장의 문제점: 한국 부동산 시장은 과도한 주택대출과 금리 변동에 크게 의존하고 있어 취약합니다. 특히, '전세' 시스템은 임대료 대신 큰 보증금을 받는 구조로, 이자율 상승 시 집주인의 금융 부담이 커질 수 있습니다.

이자율과 주택 시장의 상관관계: 낮은 이자율은 큰 전세금을 유발하며, 이는 임차인과 집주인 양쪽에게 유리할 수 있습니다. 그러나 이자율이 상승하면 전세금 반환 부담이 커져 집주인이 금융 위기에 처할 수 있습니다.

정책 제안: 전세 제도의 개선을 위해 지금 같은 보증금이 부동산 금액에 80% 달하는 시스템이 아니라 반전세를 확대시켜야 한다고 합니다. 전세사기 문제는 차치하더라도 금리변동에 의한 충격을 완화하여 시장을 안정시킬 수 있다고 합니다. 

 

출산율 개념?

단순히 젊은사람 인구가 1천만 명이면 다음세대는 0.7 출산율을 고려하여 700만 명이 되는 게 아니라고 합니다. 1천만 명에서 여자만 아이를 낳기 때문에 500만 명만 계산해야 하는데 500만 명에서 0.7을 하면 350만 명이 되고 그다음세대는 350만의 반 175명의 여자가 122만 명을 낳게 되는 구조입니다. 

 

결론적으로 25년마다 1000만 명이 350만 명이 되고, 그다음은 350만명이 122만 명이 되는 구조입니다. 그래서 엄청난 속도로 줄어드는 수요를 부동산은 어떻게 감당하는 건지 많은 사람들이 얘기합니다. 

 

공급량 vs 거래량 비교

21년 4월 거래량은 서울 3천, 경기 1만, 인천 5천 건하던 게 아래처럼 대략 3배 정도 줄었습니다. 거래량이 적다는 건 사는 사람은 돈이 없거나 아니면 부동산 가격이 거품이다라고 보고 있고 파는 사람들은 구매자들이 제시한 금액이 맘에 안 든다는 뜻이기 때문에 눈여겨봐야 할 지표입니다.

지역	공급량 (아파트 매물만 계산)	거래량
서울	약 3.5만	1,149건
경기	약 10만	3,775건
인천	약 3.6만	1,076

 

1위부터 10위까지 건설사 재무상태

건설사 이름 (도급순위 순)	영업이익	부채
삼성물산 (래미안)	약 1조 (전년대비 5%상승)	16조
현대건설 (힐스테이트)	약 3400억 (전년대비 -1%)	8조 2천억
GS건설 (자이)	약 -3800억 (적자 전환)	12조
대우건설 (푸르지오)	약 3800억 (전년대비 -10%)	6조 2천억
포스코건설 (더샵)	약 1700억 (전년대비 -30%)	12조
대림산업 (e편한세상)	약 3300억 (전년대비 -33%)	7조 5천억
현대엔지니어링	약 2500억 (전년대비 219%상승)	4조
롯데건설 (롯데캐슬)	약 2500억 (전년대비 -28%)	13조
HDC현대산업개발 (아이파크)	약 1900억 (전년대비 68% 상승)	4조
호반건설 (호반베르디움)	약 5500억	약 4조 4천억

 

전년대비 선방한 기업도 있지만 4년 전과 비교하면 모두 다 영업이익이 줄고 부채비율도 늘어가고 있습니다. 신세계 그룹도 신세계건설이 계속 분기별로 약 300억 원의 마이너스 영업을 보이고 있고 다른데도 부정적인 뉴스뿐입니다.